Pensavate fosse impossibile comprare casa senza soldi in banca? Ebbene, vi sbagliate: esistono diversi modi per acquistare casa senza un grosso anticipo di denaro.
Purtroppo dati gli anni ormai incalcolabili di crisi economica nel nostro paese, parlare di risparmi è davvero difficile. Il mercato non riesce a risollevarsi e le tasche degli italiani si svuotano sempre di più.
L’attuale situazione rende difficile prendere la scelta di acquistare un immobile e dire addio all’affitto; non avere dei risparmi rende tutto più spaventoso, eppure esistono dei modi per acquistare un immobile senza anticipi.
Ottenere l’accesso ad un mutuo per l’acquisto di un immobile non è facile, ma nemmeno impossibile: la prima cosa da fare è tentare di ottenere un mutuo al 100% dell’immobile. Le giovani famiglie al momento sono agevolate tramite il ‘Fondo di Garanzia Prima Casa’.
Mutuo 100%
Rispetto al mutuo ordinario, il mutuo al 100% presenta caratteristiche più attente, ma rimane la soluzione più ottimale per i giovani che, pur godendo di un lavoro a tempo indeterminato, non posseggono grandi risparmi in banca. Un grande aiuto è stato portato in campo lo scorso anno dal Decreto Sostegni Bis, che riguarda i giovani che acquistano una prima casa.
Di solito questo tipo di finanziamenti hanno una lunga durata, almeno 30 o più anni; le rate vengono rese così più sostenibili anche per i soggetti con redditi limitati. Il bonus giovani per la prima casa sarà attivo fino al 31 Dicembre 2022, per cui sarà meglio affrettarsi.
Le norme del Fondo di Garanzia Statale prevedono che in questi casi il Taeg (il tasso che esprime il costo totale del mutuo) mutuo garantito non superi il tasso medio comunicato ogni trimestre da Banca d’Italia per definire i tassi soglia (oggi si tratta di massimo 1,99% per il tasso fisso e max 2,27% per il tasso variabile).
Leasing immobiliare
Si parla di leasing immobiliare abitativo nel momento in cui si fa riferimento all’acquisto di immobili a uso residenziale per abitazione principale. È stato introdotto dalla legge di Stabilità del 2015 che prevedeva una serie di vantaggi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Dobbiamo dire che, nonostante la stabilizzazione di questa tipologia contrattuale, si tratta di un istituto ancora non molto utilizzato.
È stata pensata come misura volta ad agevolare i più giovani, dato che con il leasing viene finanziato automaticamente l’intero valore dell’immobile, ed è possibile scegliere l’importo canone, la sua periodicità nonché il riscatto finale.
Con il leasing non è necessario stipulare un’ipoteca sull’immobile (come accade con il mutuo), perché la proprietà dell’immobile è in mano al concedente fino al pagamento del riscatto finale. Con il leasing si chiede dunque ad una banca o società di costruire un immobile, che viene ripagato con un simil affitto mensile fino a quando non viene risarcita l’intera somma del valore. Solo a quel punto il committente diventa proprietario.
Anche il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa è soggetto a deduzioni previste per gli under 35, così come segue:
- detraibilità del 19% dei canoni di leasing fino a un importo massimo di 8.000 euro annui;
- detraibilità del 19% pari al prezzo del riscatto fino a un importo massimo di 20.000 euro annui.
È necessario, tuttavia, che ricorrano i seguenti requisiti:
- un reddito complessivo non superiore a 55.000€;
- non essere in possesso di un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
- l’abitazione per cui si richiede il leasing deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Tra gli svantaggi del leasing immobiliare invece possiamo considerare:
- la durata, che è generalmente non superiore ai 15 anni, decisamente inferiore rispetto ai mutui, che possono arrivare anche fino a più di 30 anni;
- i canoni, generalmente più elevati del mutuo o anche di un semplice affitto;
- l’impossibilità di vendere l’immobile in leasing;
- l’assunzione, da parte dell’utilizzatore, di tutti i rischi e i benefici legati all’utilizzo dell’immobile.
Per questo motivo nel contratto di leasing, di norma, si prevede l’obbligo, per l’utilizzatore, di stipulare una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni subiti dall’immobile o causati a terzi.
Rent to buy, l’affitto con riscatto
Il termine è stato importato dall’inglese e letteralmente significa ‘affitto per comprare’. Questa soluzione è molto simile al leasing ed è ideale per chi può permettersi di pagare un affitto ma non un mutuo. Nel contratto di affitto con riscatto si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.
Il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Facciamo l’esempio della vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro, con un canone mensile fissato a 1.000 euro. Metà viene pagata per il godimento del bene, come un’affitto, mentre i restanti 500 sono un acconto sul prezzo di vendita.
Se dopo 5 anni ‘l’affittuario’ decide di comprare l’immobile, non dovrà pagarlo 100.000 euro ma 70.000, dato i restanti 30.000 sono stati pagati con metà del canone mensile. La legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo. Le parti possono concordare se il conduttore sia obbligato ad acquistare, ed in quel caso il contratto rientrerà in una tipologia diversa dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni. L’ideale, sarebbe pagare il canone mensile per un tempo tale da accumulare il versamento di almeno il 20% del valore totale dell’immobile. A quel punto diventa anche più facile avere accesso ad un tradizionale mutuo.
