L’acquisto della casa è uno degli obiettivi principali delle famiglie italiane e il mutuo è spesso una strada per riuscirci.
A causa nella pandemia, nell’ultimo anno sono notevolmente crollati i tassi di interesse e molti proprietari sono stati spinti a valutare le varie opzioni sul tavolo con il proprio istituto di credito o con altre banche per valutare condizioni migliori di accesso al mutuo. E’ possibile rinegoziare il proprio mutuo, effettuare una sostituzione o una surroga. Rinegoziare un mutuo significa cambiare le condizioni del contratto. L’istituto di credito non cambia, ma si modificano le regole e le condizioni a vantaggio del consumatore. In genere si modifica il tasso di interesse, la durata del contratto o la tipologia di contratto. Sarà il cliente a comunicare all’istituto la volontà di modificare le condizioni e successivamente l’istituto deciderà se accettare.
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La surroga indica la sostituzione di una persona o cosa con un’altra dotata di caratteristiche e funzioni corrispondenti. Consiste nella possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro per rinegoziare le condizioni generali del contratto accesso per l’acquisto della casa. Una particolare surroga, ad esempio, è quella relativa alla portabilità dell’ipoteca e quella relativa alla surrogazione del mutuo. Con le nuove regole, non è necessario cancellare l’ipoteca, e nel contratto relativo al mutuo viene fatto un cambio di attore, annotando la banca subentrante.
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Infine, la sostituzione permette la chiusura o l’ estinzione di un mutuo esistente attraverso l’accensione di un altro presso una banca differente al fine di ottenere condizioni più vantaggiose. L’operazione richiede la stipula di un nuovo atto notarile a carico del mutuatario e il pagamento degli oneri accessori come istruttoria e perizia. E’ possibile però richiedere un finanziamento aggiuntivo. A partire dal 1° giugno le banche devono adeguarsi alle norme europee in fatto di inadempienze. Pertanto, scattano controlli se il ritardo nel pagamento supera i 90 giorni, se l’importo dell’arretrato è maggiore di 100 euro e se supera l’1% del prestito richiesto. Nel caso si verifichino queste tre condizioni, la banca ti considera debitore “in default” e può pertanto avviare azioni per recuperare il credito e segnalarti alla Centrale dei rischi di Banca d’Italia, segnalazione che blocca di fatto le possibilità di finanziamenti. Risulta quindi necessario saldare l’arretrato ed essere puntuale nei pagamenti per almeno 3 mesi.
