Di chi è la responsabilità nel caso di perdite o infiltrazioni d’acqua in condominio? E, soprattutto, chi è a pagare?
Le infiltrazioni di acqua in condominio sono un bel problema, dal momento che non sempre è facile stabilire di chi sia la responsabilità. Inoltre, i danni causati dalla rottura di una tubatura possono essere davvero molto ingeniti e rappresentare un surplus di spesa per i condomini. La rottura di una tubatura in un appartamento, che comporta magari perdite d’acqua, può non di rado invadere gli altri appartamenti ed innescare una serie di reazioni a catena che danneggiano case altrui Le infiltrazioni di acqua derivano dal passaggio dell’acqua, solitamente dal tetto, a causa di tubature danneggiate. In genere, è il proprietario dell’appartamento da cui proviene il danno responsabile verso chi lo subisce, a meno che non si dimostri il caso fortuito o non vi sia un concorso di colpa.
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Secondo l’articolo 2051 del codice civile, “il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia”. Pertanto, se le infiltrazioni provengono dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, il responsabile è il condominio che dovrà risarcire i lavori di ripristino e gli eventuali danni a mobili, arredi e suppellettili causati. Tuttavia, le tubature sono dei condomini fino a quando non intaccano i contatori dei singoli condomini; parimenti, le tubature di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti. Pertanto, se le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino, è quest’ultimo a dover corrispondere i danni.
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Condomino in locazione
Cosa accade, però, se il condomino è concesso in locazione? La sentenza numero 21788/2015 della Corte di cassazione che ha chiarito come il proprietario dell’immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano conglobati. Invece, è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato. Stando a quanto previsto dalle norme attualmente in vigore, la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni in condominio è del custode del bene. Si parla, in questo caso, di responsabilità oggettiva. Ne deriva che l’inquilino è responsabile per le eventuali infiltrazioni d’acqua derivanti dalla rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico, che poteva essere sostituito senza demolizioni. Non è invece responsabile nel caso di rottura di una tubatura all’interno della pavimentazione.
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Quando si verificano perdite di acqua che arrivano fino al soffitto sottostante, tuttavia, potrebbero nascere liti tra condomini per evitare la responsabilità del danno. Dal momento che l’amministratore non può intervenire, l’accordo viene rimandato ai singoli condomini che devono accordarsi tra loro. In caso contrario, si potrà ricorrere al tribunale. Chi è responsabile delle tubature rotte deve sostenere la spesa dei lavori e subire l’apertura del proprio pavimento. Inoltre, deve anche risarcire il danneggiato per i disagi procuratigli. Nel caso di concorso di colpa per infiltrazioni di acqua in condominio, appartamenti o case, c’è una ripartizione dei costi tra le parti che hanno fatto scaturire il danno e, secondo quanto stabilito dalle norme in vigore, il condominio deve risarcire l’intero danno causato ai condomini o ai terzi dalle parti comuni anche nel caso in cui l’infiltrazione in condominio deriva anche dalla condotta concorrente di un soggetto terzo.
