Agevolazioni per la prima casa, ma c’è un abuso edilizio: ecco cosa succede

Le agevolazioni sulla prima casa possono essere applicate su tutti gli immobili, ma che succede nel caso in cui l’immobile presenti un abuso edilizio?

La domanda è legittima. cercando casa e scoprendo che l’immobile che abbiamo pensato di abitare è stato oggetto di un abuso edilizio da parte del costruttore, potrebbe sorgere il dubbio che non sia possibile applicare le agevolazioni. In questo caso non aiuta neanche la legge in merito: il Testo Univo sull’Edilizia, secondo cui gli interventi abusivi non beneficiano delle agevolazioni fiscali, né delle altre facilitazioni. Contro intuitivamente, però, su un immobile che ha subito un intervento abusivo è possibile applicare le agevolazioni, a meno che l’abuso non fosse già presente e fosse considerato grave.

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Secondo la norma, infatti gli abusi edilizi non gravi possono essere sanati senza perdere l’agevolazione fiscale. Il Testo Univo sull’Edilizia stabilisce che il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedono per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte. Inoltre, come deciso dalla Corte di Cassazione, le agevolazioni concesse non decadono nel caso in cui l’abuso edilizio sia stato compiuto dopo l’acquisto, e dunque dal nuovo proprietario. Nel caso in cui l’abuso fosse già presente e sia stato considerato grave, le agevolazioni vengono meno. Il solo modo per conservarlo è riuscire ad ottenere il permesso di sanatoria da parte del Comune sul cui territorio ricade l’immobile.

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Occorre quindi distinguere, per capire se un abuso edilizio priverà il proprietario delle agevolazioni, quali siano gli abusi edilizi gravi e quali non lo siano. Gli abusi edilizi, secondo il Testo Unico sull’Edilizia, si dividono in 3 tipi:

• Opere edilizie realizzate in mancanza del permesso di costruire;
• Opere edilizie realizzate in totale difformità dal permesso di costruire, cioè quando l’opera risulta completamente diversa da quella approvata;
• Opere edilizie realizzate con varianti essenziali rispetto alle opere consentite.

L’annullamento delle facilitazioni fiscali arriva nei primi due casi della lista. Inoltre gli abusi edilizi di questo tipo comportano sanzioni pecuniarie pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro. Oltre a questo vi è anche la nullità degli atti giuridici sul trasferimento di terreni, sulla costituzione o trasferimento di diritti reali e nullità di contratti di somministrazione acqua, gas e luce.